La «TEMIDA» regulación de la intermediación inmobiliaria
La administración se ha despertado y es muy sensible al tema de protección del consumidor inmobiliario . Desde mediados de octubre del 2015, el Consejo Andaluz Api, representado por el señor Javier García Valdecasas y otros asesores , ha mantenido reuniones periódicas con la Consejería de Fomento y Vivienda , para el asesoramiento hacia una nueva regularización del sector de intermediación inmobiliaria, que por fin fue aprobada en el parlamento el pasado mes abril y publicado en el BOJA el Ley 1/2018 , de 26 de abril .
Andalucía es una de las primeras que realice una regularización seria del sector de intermediación inmobiliaria y tras ella , vendrán otras comunidades abarcando en poco tiempo todo el territorio nacional .
LA REGULACIÓN de la INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA : ¿ Despierta la administración ? Registros obligatorios de Agentes Inmobiliarios .
¿ Qué es la Intermediación Inmobiliaria ?
Esta regulación de los registros de agentes inmobiliarios , no es un capricho , la actividad de los agentes inmobiliarios en la actividad de intermediación inmobiliaria, es un contrato en que se pone en relación dos partes, un profesional y un cliente, que puede ser un propietario o un demandante. El contrato de intermediación es una posición intermedia entre la representación del demandante y la mediación del propietario, aunque las partes a la hora de contratar un profesional pueden pactar lo que quieran , según el código civil “Los contratantes pueden establecer los pactos, clausulas y condiciones , siempre que no sean contrarios a la ley , a la moral o al orden público”. Por tanto cualquier intermediario en su nota de encargo de encargo, puede poner que en relación con su cliente tiene una relación de mediación, o si es una relación de mandato con representación o sin representación o incluso de obra si hay un compromiso de venta o alquiler.
Sin embargo la intermediación nos es únicamente la comercialización, no es solamente vender o defender la posición del vendedor , el valor añadido de la intermediación esta con mucho en la protección del demandante de vivienda , no de cualquier inmueble y esto es lo que justifica la creación del registro inmobiliario.
La opacidad , asimetría , informalidad y especulación del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario no es que sea opaco , asimétrico , informal y especulativo , sino que tiene esas tendencias .
La opacidad , es contraria a la transparencia , hay opacidad porque hay mucha información y hay dificultad de acceder a dicha información .
La asimetría , se produce mucho en el mercado inmobiliario y tiene una doble vertiente , la asimetría entre el oferente y el demandante, porque el oferente sabe todo las bondades y debilidades del inmueble , frente al demandante que normalmente desconoce todo y solo recibirá la información que desea el oferente, a pesar de que su decisión dependerá de dicha información parcial. La segunda vertiente de la asimetría entre el profesional inmobiliario y su cliente, el agente inmobiliario conoce el mercado inmobiliario, su posible valoración , las características técnicas, los trámites legales , frente a su cliente que lo desconoce prácticamente todo . En el mercado inmobiliario de la vivienda , el demandante va una o dos veces en su vida, con gran desconocimiento del mismo.
La informalidad , es reflejo de la sociedad actual , la falta de cumplimiento de la palabra dada en la negociación y de los contratos firmados, pese a que las obligaciones que nacen de un contrato tienen fuerza de ley entre las partes contratantes . Pero hemos pasado de una sociedad de las obligaciones exigibles a las obligaciones negociables, esa es la razón por las que surgen las figuras de los mediadores y arbitrajes, que intentarán poner de acuerdo a las partes de un contrato , cediendo uno a la obligación que tiene frente al otro. Estamos en una sociedad, en que los contratos una vez firmados, se pueden renegociar, en vez de exigir su cumplimiento , como marca la ley .
La especulación, siempre que la coyuntura económica lo permita, todo el mundo especula, especula el propietario, especula los promotores, especulan los ayuntamientos y el que no lo hace es porque no puede , el ejemplo es la burbuja inmobiliaria del 2007 , que acabo con esa explosión y ejecuciones masivas .
La desprofesionalización del sector inmobiliario , está muy unido a la falta de formación y a la tendencia a la mercantilización , de solo mirar la comercialización agresiva sin tener en cuenta otros aspectos fundamentales en la intermediación . En las jornadas inmobiliarias de Andalucía , los responsables de consumo de la Junta de Andalucia , expusieron que las estadísticas de cumplimiento de la normativa de información al consumidor en la materia compra venta y arrendamiento de inmuebles, indicaban que las inspecciones de consumo realizadas entre los años 2011- 2014, el 45 % de las agencias inmobiliarias incumplían sistemáticamente la normativa de protección al consumidor , por relajación en el cumplimiento o por ignorancia y que en 2013 se elevo al 62 % . Esto nos indica que el sector esta desprofesionalizado .
Inseguridad, existe una gran cantidad de litigiocidad en el sector inmobiliario , por incumplimientos de contratos , por cláusulas abusivas , por ignorancia de los participantes …
El mercado inmobiliario es muy complejo y hay que poner medios a esta situación de partida del mercado inmobiliario para no volver a equivocarse.
¿Control de actividad de intermediación inmobiliaria o su registros?
No regula la actividad intermediación inmobiliaria, controla su registro
En la ley de Tanteo y Retracto en los Desahucios de viviendas de Andalucía 1/2018, del 26 de abril, en la disposición adicional la cuarta, se introduce los principios reguladores del sector. Recordemos que no regula la actividad, la actividad es libre, que cualquier persona física o jurídica, se puede dedicar a la intermediación, tal como viene en el Real Decreto 4/2000 y lo confirmo la ley 10/2003 del 20 de mayo . No se pretende regular la actividad de intermediación , simplemente se pone unos requisitos , para la inscripción en unos registros públicos de los que ejerzan dicha actividad y por supuesto dichos requisitos serán de obligatorio cumplimiento .
¿Qué busca la regularización del sector de intermediación?
Conseguir transparencia y seguridad en el mercado inmobiliario
Por la buena praxis de la intermediación inmobiliaria y las normas exigidas para su desarrollo.
Cierre en el círculo de la seguridad jurídica preventiva en la contratación inmobiliaria
La seguridad jurídica en el sistema de contratación inmobiliaria, la monopoliza las instituciones notarial y registral; pero la seguridad jurídica, no está completa si no participan los intermediarios. La seguridad jurídica implica la certeza de las normas y la previsibilidad de la aplicación, es decir hay unas normas que regulan algo y la aplicación de esas normas va a ser previsible la consecuencia de la existencia de la norma. El contrato no se hace en la notaría, se realiza bien por las partes directamente o con la intervención del agente inmobiliario, lo que se va a sellar ante el notario, tiene difícil marcha atrás, hay que evitar una mala contratación inmobiliaria, que provoque litigiocidad posterior e inseguridad jurídica.
El intermediario, puede asumir esa seguridad jurídica preventiva, mediante una adecuada información al demandante de vivienda, que es el consumidor particular y objeto principal de protección.
Para dar un adecuado servicio, el intermediario, debe manejar una gran información, la ley de tanteo y retracto, impone a los intermediarios, la obligación a suministrar, no solamente los derechos y obligaciones resultantes de la intervención donde haya intervenido, lo que implica conocimientos jurídicos que hay que trasladar a las partes, sino también información técnica, urbanista, medio ambiental , de eficiencia energética , de tipo jurídico, tema fiscales, de inspección técnica de edificios….
La seguridad jurídica empieza desde el momento en que un demandante decide acceder al mercado para adquirir su vivienda , que supone un proyecto de vida .
La ley de tanteo y retracto dice “Asimismo, se considera necesario abordar una normativa reguladora de la gestión e intermediación inmobiliaria en aras de la seguridad jurídica precontractual, en defensa de las personas consumidoras antes de llegar a la transacción inmobiliaria notarial y registral. Por ello, mediante la modificación de la citada Ley 1/2010, de 8 de marzo, se contempla la regulación de la intermediación en el ámbito objetivo de la normativa sobre el derecho a la vivienda, de forma que exista un control administrativo en pro de la calidad del servicio, exigiéndose la inscripción en un registro público, con indudables ventajas en la protección de los consumidores y usuarios”.
La seguridad jurídica empieza desde el momento en que un demandante decide acceder al mercado para adquirir su vivienda, que supone un proyecto de vida.
Protección de los consumidores y usuarios que acceden al mercado
Se justifica en la dimensión social de la vivienda, en la Constitución en el artículo 47 : “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar una vivienda digna y adecuada y los poderes públicos establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho”, también lo dices los estatutos de las autonomías y las leyes de derecho de la vivienda, que tienen la obligación de garantizar el acceso a una vivienda trasparente y con la seguridad jurídica adecuada.
La seguridad jurídica empieza desde el momento en que un demandante decide acceder al mercado para adquirir su vivienda, que supone un proyecto de vida.
Principales requisitos para acceder al registro
- Establecimiento abierto al público o un domicilio: Donde pueda exigir responsabilidades.
- Capacitación: Formación adecuada que la norma establezca .
- De solvencia. Tener un seguro de responsabilidad civil y de caución para devolver las cantidades que se reciben a cuenta.
- De Seguridad: Que carezca de antecedentes penales de tipo económico ( estafa , apropiación indebida…).
- Régimen sancionador: Infracciones muy graves incumplir los requisitos para ejercer la actividad, infracciones graves hacer publicidad de inmuebles sin tener la nota de encargo o no solicitar la inscripción en el registro, se exige la formalización…etc.
- Profesionalidad: Obligación de información adecuada a los consumidores, conocimiento normativa de VPO cuando la vivienda sea de tal calificación, la nota de encargo, la obligación de devolución de cantidades a cuenta….
